תמ״א 38 או פינוי בינוי: מה ההבדל ומה זה אומר על הדירה שלכם

בערים רבות בישראל אפשר לראות מגדלים חדשים שקמים במקום בניינים ישנים בני שלוש וארבע קומות, ובניינים ותיקים שמקבלים קומות נוספות, מעלית וממ״דים. התחדשות עירונית הפכה לאחד הנושאים החמים בשוק הנדל״ן, והיא נוגעת בעשרות אלפי משפחות. לדיירים בבניינים ישנים, הצעה של יזם יכולה להיות הזדמנות לשדרוג משמעותי של הדירה ושל ערכה, אבל גם מקור לחששות ולמחלוקות בין שכנים. ההבנה של המסלולים השונים היא הצעד הראשון לקבלת החלטה נכונה.

מאיפה זה התחיל

תמ״א 38 היא תכנית מתאר ארצית שנולדה מתוך דאגה לעמידות הבניינים הוותיקים ברעידות אדמה. בניינים רבים שנבנו לפני שנכנסו לתוקף תקני הבנייה המחמירים אינם עמידים מספיק, והמדינה חיפשה דרך לחזק אותם בלי לממן זאת מכספי ציבור. הפתרון היה לתת ליזמים זכויות בנייה נוספות, שבתמורה להן הם מחזקים את המבנה ומשדרגים את הדירות.

פינוי בינוי הוא מסלול אחר, שבו הבניין הישן נהרס כליל ובמקומו נבנה בניין חדש, לרוב גבוה הרבה יותר. מסלול זה פועל בדרך כלל במתחמים גדולים של כמה בניינים, ונועד לחדש שכונות שלמות ולהגדיל את היצע הדיור.

בשנים האחרונות המדינה והרשויות המקומיות מקדמות מסלולים חדשים, ובחלק מהערים מעדיפים כיום תכניות מתחמיות על פני פרויקטים בודדים. לכן, כדאי לברר מה המדיניות בעיר שלכם.

תמ״א 38 בשני מסלולים

תמ״א 38 מתחלקת לשני מסלולים עיקריים. במסלול הראשון, חיזוק ועיבוי, הבניין הקיים נשאר על כנו. היזם מחזק את השלד, מוסיף לכל דירה ממ״ד או חדר נוסף, מתקין מעלית, משפץ את חדר המדרגות והחזיתות, ומוסיף קומות חדשות שאותן הוא מוכר כדי לממן את הפרויקט.

במסלול השני, הריסה ובנייה מחדש, הבניין הישן נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש. הדיירים מקבלים דירה חדשה, לרוב גדולה יותר, עם מרפסת, חניה ומחסן, והיזם מקבל דירות נוספות למכירה. בזמן הבנייה, היזם משלם לדיירים שכר דירה חלופי.

כל מסלול מתאים למצבים אחרים. חיזוק ועיבוי קצר יותר ופחות משבש, אבל הדיירים חיים בבניין במהלך העבודות. הריסה ובנייה מחדש מניבה דירה חדשה לגמרי, אבל מחייבת מעבר זמני ותקופה ארוכה יותר.

מה הדיירים מקבלים

התמורה לדיירים תלויה בגודל הפרויקט, במיקום, בזכויות הבנייה ובכדאיות הכלכלית ליזם. בדרך כלל היא כוללת תוספת שטח לדירה, ממ״ד, מרפסת, חניה, מעלית ושדרוג של הלובי והמערכות. בפינוי בינוי והריסה ובנייה, הדיירים מקבלים דירה חדשה לגמרי.

לצד התמורה, הדיירים מקבלים גם בטוחות: ערבות בנקאית שמבטיחה את השלמת הפרויקט, ביטוחים, ובמקרה של מעבר, שכר דירה חלופי והוצאות הובלה. חשוב שהבטוחות יהיו מפורטות בהסכם ויעמדו בסטנדרטים המקובלים.

ערך הדירה עשוי לעלות משמעותית בסיום הפרויקט, אבל גם עלויות האחזקה, כמו ועד בית ומעלית, עשויות לעלות. כדאי לקחת זאת בחשבון.

רוב הדיירים ודייר סרבן

אחת השאלות הנפוצות היא כמה דיירים צריכים להסכים. החוק קובע רוב מיוחס שנדרש כדי לקדם פרויקט, והשיעור משתנה בין המסלולים ונקבע בחקיקה ייעודית. כשהרוב הנדרש מתקבל, אפשר לפעול גם מול מיעוט שמסרב.

דייר שמסרב בלי סיבה סבירה עלול להיתבע על ידי שכניו ולשאת בנזקים שנגרמו להם בגלל העיכוב. מצד שני, לדייר יש זכות להעלות התנגדויות מוצדקות, למשל אם התמורה המוצעת לו נמוכה משמעותית מזו של שכניו או אם יש לו צרכים מיוחדים. אזרחים ותיקים, למשל, זכאים להגנות מסוימות ולחלופות דיור מותאמות.

המשמעות היא שהליך התחדשות עירונית דורש הידברות, שקיפות ושוויון בין הדיירים.

חשיבות הייצוג והנציגות

הצעד החשוב ביותר עבור דיירים שמקבלים הצעה הוא לא לחתום על שום מסמך לבד. כדאי לבחור נציגות דיירים, לשכור עורך דין שמייצג את כל הדיירים ושכרו משולם בדרך כלל על ידי היזם, אבל הוא מחויב לדיירים בלבד, ולעיתים גם מפקח הנדסי ושמאי מטעם הדיירים.

כדאי לבחון כמה יזמים, להשוות הצעות ולבדוק את הניסיון והאיתנות הכלכלית שלהם. לפני חתימה על הסכם, חשוב לבדוק:

• את ניסיון היזם בפרויקטים דומים ואת מצבם כיום
• את המפרט הטכני ואת התמורה המדויקת לכל דירה
• את הבטוחות והערבויות שמוצעות לדיירים
• את לוחות הזמנים ואת הסנקציות על איחור
• את התנאים שבהם ההסכם מתבטל אם הפרויקט לא מתקדם

הרשות המקומית והתכנון

לרשות המקומית תפקיד מרכזי בכל פרויקט. היא קובעת את המדיניות, מאשרת היתרים, ולעיתים מקימה מנהלת התחדשות עירונית שמלווה את הדיירים ומספקת מידע. כדאי לפנות למנהלת כזו אם קיימת בעירכם, ולברר מה התכנון באזור.

בנוסף, יש לקחת בחשבון את ההשפעה על השכונה כולה: עומס תנועה, חניה, מוסדות ציבור ותשתיות. עיריות רבות מתנות את ההיתרים בהשקעה בתשתיות ובשטחי ציבור.

כדאי גם לזכור שפרויקט התחדשות עירונית נמשך שנים, מהחתימה הראשונה ועד קבלת המפתח. בתקופה הזו עשויים להשתנות המצב בשוק, מדיניות העירייה ואפילו הרכב הדיירים בבניין. הסכם טוב צריך לצפות שינויים כאלה, ולקבוע מה קורה אם דייר מוכר את דירתו באמצע הדרך או אם היזם מבקש להעביר את הפרויקט לחברה אחרת.

מיסוי והיבטים כלכליים

לפרויקטים של התחדשות עירונית יש גם היבטי מיסוי. החוק מעניק לדיירים פטורים והקלות במסים שונים, בתנאים מסוימים, כדי לעודד השתתפות. עם זאת, ההסדרים מורכבים ותלויים בנסיבות של כל דייר, למשל אם מדובר בדירה יחידה או בדירה להשקעה.

לכן, מומלץ להתייעץ עם יועץ מס או עורך דין שמתמחה בתחום, לפני החתימה ולאורך הפרויקט.

התחדשות עירונית יכולה לשדרג באופן דרמטי את איכות החיים ואת ערך הדירה, אבל היא תהליך ארוך שדורש סבלנות, שיתוף פעולה בין שכנים וליווי מקצועי צמוד. דיירים שמתארגנים נכון, בוחרים אנשי מקצוע מתאימים ומקפידים על הסכם מאוזן, נמצאים בעמדה הטובה ביותר להפוך את ההזדמנות למציאות.